Негативная динамика набирает обороты: за год количество банкротов выросло на 26,67% (плюс 31 компания). Только в текущем году в регионе инициировали 41 банкротное дело против 19 годом ранее. На федеральном уровне тренд еще мрачнее: число инициированных дел о банкротстве застройщиков по России подскочило на 38% (с 1174 до 1620).
Эксперты выделяют комплекс причин, которые делают строительный бизнес в Сибири убыточным.
Дмитрий Вылегжанин («Контур.Фокус») указывает на классическую проблему кассового разрыва: застройщик сначала тратит огромные средства на землю, проектирование и стройку под высокие проценты, а выручку получает лишь на финальных этапах. «Даже умеренный рост процентных расходов или себестоимости сырья способен сделать проект убыточным», — отмечает он.
Независимый аналитик Сергей Николаев добавляет, что рынок столкнулся с затовариванием: количество непроданных квартир растет. Девелоперы вынуждены строить, потому что участки были куплены на дорогие «бридж-кредиты» (на 3% дороже ключевой ставки), а затем перекредитованы под 11%.
«В среднем из 100% потенциальной прибыли девелопера порядка 85% уходит банкам. Компании не возвращают даже вложенных денег», — констатирует Николаев.
Юрист Дарья Новикова (Sollars) указывает на административное давление. Значительная социальная нагрузка при реализации КРТ (Комплексного развития территорий) без участия государства ложится на плечи застройщиков именно в период падения спроса. Это вынуждает компании уходить в другие регионы или отказываться от социальных проектов.
По мнению аналитиков, в зоне риска находятся мелкие подрядчики. Крупные генподрядчики в регионе — зачастую «варяги», а долги перед местными субподрядчиками часто приходится выбивать через суд.
«Для мелких компаний такие неплатежи перекрывают кислород. В будущем судебных споров по неплатежам будет еще больше», — прогнозирует Сергей Николаев в беседе с РБК Новосибирск.
Лучше всего чувствуют себя вертикально интегрированные холдинги, у которых есть собственное производство материалов.
Снижение ключевой ставки, которого все ждут, может не спасти рынок. По словам Николаева, при ставке в 10% вторичное жилье станет еще выгоднее новостроек (разница в цене уже сейчас составляет около 20%), и люди предпочтут вкладываться в «вторичку» или депозиты.
Однако Дарья Новикова считает, что смещение спроса на вторичный рынок — явление временное. Сокращение объемов строительства сегодня неизбежно приведет к дефициту готового предложения к 2028–2029 годам.
В качестве спасательного круга власти рассматривают «инфраструктурный платеж» — возможность для застройщика компенсировать строительство соцобъектов деньгами, а не самим строительством. Также в 2027 году в закон о банкротстве планируют ввести механизмы санации и судебной реструктуризации долгов для жизнеспособного бизнеса.