Расчеты покупательной способности молодых шведских семей ужаснули даже видавших виды риэлторов. Цены на недвижимость в Стокгольме в пересчете на доходы среднестатистической шведской семьи показали, что молодая семья может приобрести только 1,9 квадратных метра жилья в столице.
Это меньше, чем стандартный кухонный стол. В Гетеборге ситуация чуть радужнее — там насчитали 3,1 метра, в Умео — 4,5. Но суть от этого не меняется. Целое поколение европейцев, по расчетам аналитиков, оказывается запертым в клетушках, которые даже в советских коммуналках считались бы чуланами.
Для иллюстрации домики построили в натуральную величину, выставили на центральных площадях с объяснением для прохожих:
«Смотрите, вот ваше будущее».
Организаторы — крупный жилищный кооператив и известное креативное бюро — назвали проект «Показ реальности».
Каждый из трех мини-домов стилизован под разные архитектурные эпохи Швеции — от рубежа XIX–XX веков до ультрасовременных стеклянных коробок. Сделано это специально, чтобы подчеркнуть контраст: внешне — произведение искусства, внутри — даже не гардеробная. В самом крошечном «жилье» едва могут разойтись два человека. Многодетной семье там не уместиться даже стоя.
Самое интересное, что в 111 шведских муниципалитетах из 209 молодой человек не может позволить себе и 10 квадратных метров. При этом в провинциальном городке Филипстад на те же деньги можно было бы купить аж 83 квадрата. Разница колоссальная, и она наглядно демонстрирует: проблема не в том, сколько зарабатывают молодые, а в том, насколько безудержно раздуты цены в крупных городах.
Если перевести это на российские реалии
Когда эта новость облетела соцсети, первая реакция многих была:
«Ну, у нас-то все не так плохо».
А вторая, более реалистичная:
«Стоп. А давайте посчитаем».
И тут начинается самое любопытное. Российские риэлторы провели собственный эксперимент с ипотечным калькулятором. И выяснили, что в России та же песня, только на другом языке.
Возьмем, к примеру, Москву. Скромная «однушка» на вторичном рынке сегодня тянет в среднем на 14,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос в 20% — это почти три миллиона, которые нужно где-то раздобыть. Оставшиеся 11,5 миллиона — в банк. При ключевой ставке, застывшей на уровне 14%, рыночная ипотека на вторичке крутится в районе 18,5–19,5% годовых. Срок — 20 лет.
Итоговый платеж выходит около 180–190 тысяч рублей в месяц. И это только за саму квартиру. Коммуналка, транспорт, еда, одежда — все это идет отдельной строкой.
Чтобы банк одобрил такой кредит, доход заемщика должен быть как минимум вдвое выше ежемесячного взноса. Финансовые организации обычно следят, чтобы платеж не съедал больше половины зарплаты. Значит, нужно приносить домой около 340 тысяч рублей чистыми. Это почти в 2,3 раза выше средней зарплаты по столице, которая, по официальной статистике, едва дотягивает до 151 тысячи.
Кому сегодня по карману своя квартира?
Среди 25-летних специалистов, которые зарабатывают по 300–400 тысяч, — единицы. Это топ-менеджеры, айтишники с опытом, трейдеры или владельцы бизнеса. Основная масса молодых людей получает 80–100 тысяч и пытается свести концы с концами.
Представьте: выпускник вуза, только начинает карьеру. Родители помочь не могут — сами едва справляются. Первоначального взноса нет. Зарплата — 100 тысяч. Что ему светит в ипотеке?
Практически ничего. В банке вежливо улыбнутся и предложат разве что потребительский кредит на телефон. А если серьезно, то на такой доход максимум, на что можно рассчитывать, — это студия в Подмосковье с несколькими часами дороги до работы. Или комната в коммуналке. Жить, конечно, можно, но назвать это полноценной жизнью сложно.
Ситуация на рынке только ухудшается. Застройщики запускают все меньше новых проектов. Строительная отрасль во втором квартале текущего года показала снижение стартов на 5% по сравнению с прошлым годом. Причина — высокая стоимость стройматериалов и недоступность кредитов для застройщиков. Квартир становится меньше, а цены ползут вверх.
Риелторы бьют тревогу
Опытные агенты по недвижимости из разных городов в один голос говорят об одном и том же. Молодежь сегодня либо берет студии по 18–20 метров, либо уезжает в область. Рынок превратился в биржу золота, только вместо драгметалла — квадратные метры.
Один из петербургских риелторов в разговоре с журналистами признался:
«Сейчас продается не жилье, а иллюзия. Люди покупают "квартиру мечты", а через пять лет вынуждены ее продавать, потому что не вытягивают платежи. Получается замкнутый круг: мы продаем, они покупают, потом перепродают, и все в убытке. Драйвер продаж — льготная ипотека — практически умер, а новой силы, которая бы разогнала рынок, не появилось».
Агентства фиксируют резкое сокращение клиентского потока. В некоторых конторах выручка упала на 70%. Если раньше народ брал новостройки за счет государственных программ, то теперь условия ужесточили, и покупатели массово переключились на вторичку. Там цены в среднем на 18–20% ниже. Особенно популярна так называемая «молодая вторичка» — дома возрастом 3–5 лет, где качество почти как в новом доме, а ценник заметно скромнее.
Шведский домик и русская реальность: сравнение не в нашу пользу
В Стокгольме построили 1,9 метра. В России, если считать по минимальной зарплате в регионах и максимальным ипотечным ставкам, выходит ненамного больше.
Средняя зарплата в регионах — около 50–60 тысяч рублей. Квартира-студия в областном центре стоит 5–6 миллионов. Ежемесячный платеж по ипотеке при ставке 18,7% — 60–70 тысяч. Чтобы банк сказал «да», нужно зарабатывать не меньше 140 тысяч. А где их взять, если средняя зарплата по региону — 50 тысяч?
Выходит, россияне оказываются в той же ловушке, что и шведы. Разница лишь в том, что шведы открыто признали проблему и превратили ее в арт-объект. А в России предпочитают делать вид, что все нормально. Есть, мол, льготная, семейная, дальневосточная, сельская ипотека. Но это все — для избранных категорий. Для всех остальных — рыночная ставка под 19%.
И Центробанк не спешит смягчать денежно-кредитную политику. По прогнозам, ключевая ставка в текущем году будет держаться на уровне 14,5–14,6%. Это значит, что дешевой ипотеки в обозримом будущем не предвидится.
Жилье из права превратилось в роскошь
Еще 10 лет назад ипотека под 10–12% годовых казалась дорогой. Сегодня на 18–19% смотрят с облегчением:«Хоть не 25». Ухудшение ситуации видно невооруженным глазом.
Раньше считалось, что жилье — это базовое право человека. Теперь рынок диктует обратное: квартира — это предмет роскоши наравне с яхтой или частным самолетом. И если ты не родился с серебряной ложкой во рту, то будешь всю жизнь либо снимать комнату, либо платить ипотеку, которая съедает две трети дохода.
С февраля текущего года правила семейной ипотеки стали жестче. Теперь на одну семью можно оформить только один льготный кредит. Раньше супруги пользовались лазейкой и брали по две ипотеки — эту возможность перекрыли.
Кроме того, запретили «донорские» схемы, когда бездетные семьи привлекали родственников с детьми для оформления льготной ставки. Теперь такой номер не пройдет.
А с октября ожидаются новые изменения. Ставку могут сделать дифференцированной в зависимости от количества детей и региона проживания. Семьи с одним ребенком будут платить 10–12%, многодетные — 4–6%. При этом срок льготной ставки могут сократить до 15 лет.
Что это значит на практике? Даже та соломинка, за которую хватались молодые семьи, становится тоньше. Если в семье всего один ребенок — они уже не в приоритете у государства.
Минстрой уже анонсировал изменения в программе: объемы господдержки сокращаются, а индивидуальное домостроение теряет позиции. Девелоперы жалуются на кадровый голод и переизбыток предложения в ряде регионов. При этом 39 регионов столкнулись с затовариванием новостроек — объем нераспроданного жилья там вырос на 25,8% с начала года.
Единственный позитивный момент касается тех, кто уже взял ипотеку. С февраля разрешили рефинансировать рыночную часть комбинированного кредита, причем количество рефинансирований не ограничено. Льготная часть под 6% остается без изменений.
Что дальше
Шведы показали проблему наглядно. Их мини-квартира стоит посреди города немым укором. Это сильный психологический ход. Кампания собрала более 10 миллионов просмотров в соцсетях и попала в десятки мировых СМИ. Даже шведский министр жилищного строительства пришел посмотреть на эти дома.
В России такой фокус вряд ли бы сработал. Скорее всего, нашлись бы умельцы, которые сказали бы:
«О, это же студия в центре! Сдавать будем».
Молодые люди не могут создать семью, потому что негде жить. Аренда в Москве стоит как ипотека в регионе. Ипотека в регионе — как аренда в столице. Круг замкнулся.
При этом застройщики не собираются снижать цены. Они аргументируют это ростом себестоимости, подорожанием стройматериалов, нехваткой рабочих рук и налоговой нагрузкой. Покупатели же говорят о том, что их зарплаты не выросли.
Пока общество делает вид, что ипотека доступна, а цены разумны, люди продолжают ютиться в тесных студиях и считать копейки. Шведский эксперимент показал: если ничего не менять, следующее поколение будет жить в клетках, где даже развернуться невозможно.
Пока же, глядя на цены в новостройках, люди просто вздыхают и берут кредит. Потому что деваться некуда.